입주자대표회의와 관리단의 비교

정수호

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정수호 (부산지방법원)

저널정보: 사단법인 건설법학회 건설법연구 건설법연구 제10호

발행연도: 2023.9

수록면: 39 - 53 (15page)

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공동주택 관리권에 대해서는 크게 두 가지의 서로 다른 시각, 즉 공동주택은 집합건물로서 구분소유권을 모두 모으면 공동주택단지의 관리권이 도출될 수 있다는 관점(민사적 접근)과 공동체 또는 국가의 권력이 일부 나뉘어져 공동주택단지로 넘겨진 것이라는 관점(공법적 접근)이 있다. 집합건물법은 집합건물의 관리를 민사적으로 접근한 것으로, 집합건물의 관리를 소유권의 권능에 상응하는 개념으로 접근한다. 이 경우 공동주택의 관리주체는 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 된다. 반면, 공동주택관리법은 공동주택에 대한 국가의 관리권이 입주자대표회의 등에 위탁된 것으로 보아 공동주택의 관리를 공법적으로 바라본다.
관리단의 법적 성질과 관련하여 관리단이 조합적 성격을 가진다는 견해가 있으나, 관리단은 규약을 가지고 있고 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등 조직을 갖추고 있으며 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 관리단에 귀속된다는 점에서 비법인사단으로 파악하는 것이 타당하다. 그리고 입주자대표회의의 법적 성질과 관련하여 입주자대표회의가 관리단과 동일하다거나 관리단의 집행기관에 불과하다는 견해가 있으나, 구분소유권의 행사를 위한 사법상 단체인 관리단과 국가의 관리권을 위탁받은 공법적 성격이 강한 단체인 입주자대표회의를 동일선 상에서 비교하는 것은 타당하다고 보기 어렵다. 입주자대표회의의 관리권한이 공동주택관리법에 의해 비로소 창설된다는 점 등을 고려하여 보면, 입주자대표회의는 주택단지라는 소규모 단체에서 입주자등을 대표하는 동별 대표자로 조직되는 대의기관에 해당한다고 봄이 타당하다.
특정승계인에 대한 체납관리비의 청구 문제는 관리단과 입주자대표회의의 관리비의 법적 성질을 파악함으로써 해결할 수 있다. 집합건물법상 관리단이 행사하는 관리비 징수권은 민법 제266조에 근거한 공유자의 청구권에 해당한다. 그리고 집합건물법 제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는바, 집합건물법상 관리단은 위 규정에 근거하여 특정승계인에 대하여 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비에 대한 납부를 청구할 수 있다. 반면, 공동주택관리법상 입주자대표회의가 행사하는 관리비 징수권은 입주자대표회의의 법적 성질 등을 고려하여 보면 공법적 성격이 강한 것으로 보인다. 그렇기 때문에 입주자대표회의는 공동주택관리법이 정한 범위를 넘어서서 관리비 징수권을 행사한다고 볼 수 없고, 공동주택관리법은 집합건물법 제18조와 같은 규정을 두고 있지 않은바, 입주자대표회의는 특정승계인에 대하여 전 입주자의 체납관리비에 대한 납부를 청구할 수 없다고 봄이 타당하다.

There are two perspectives regarding the right to manage an apartment complex. First, the management right of an apartment complex can be derived by collecting all divided ownership rights as an apartment building (a civil approach). Second, the power of the community or the state is partially divided and handed over to the apartment complex (public law approach). The Act on Ownership and Management of Condominium Buildings is a civil approach to the management of collective buildings. It addresses the issue of management of collective buildings as a concept corresponding to the authority of ownership. In this case, the managing body of the collective buildings becomes a management group comprising all the divided owners. In contrast, the Multi-Family Housing Management Act views the management of apartments as public law, considering that the government"s right to manage apartments is entrusted to the council of occupants" representatives.
Regarding the legal nature of the management group, there is a view that the management group has a cooperative nature. However, this group has rules and an organization, such as having a representative who is a decision-making body and an executive body. It is reasonable to identify it as an unincorporated association, in that it belongs to the management group. Regarding the legal nature of the council of occupants" representatives, there is a perspective that the council of occupants" representatives is the same as the management group, or it is merely an executive body of the management group. It is difficult to see that it is reasonable to compare the council of occupants" representatives, which is an organization with a strong character, on the same line. Considering the fact that the management authority of the council of occupants" representatives is only established under the Multi-Family Housing Management Act, it is reasonable to consider that the council of occupants" representatives corresponds to a representative organization created by representatives of occupants in a small group called a housing complex. The problem of claiming management expenses in arrears against a specific successor can be resolved by identifying the legal nature of management expenses of the management group and the council of occupants" representatives. Under the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, the right to collect management fees exercised by the management group corresponds to the claim of co-owners based on Article 266 of the Civil Act. Additionally, Article 18 of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings stipulates that the claim that a co-owner has against another co-owner in relation to a common part can be exercised against the special successor. One can claim payment of the management fee corresponding to the common part of the management fee in arrears. In contrast, the right to collect management fees exercised by the council of occupants" representatives under the Multi-Family Housing Management Act tends to have a strong public law character, considering the legal nature of the council of occupants" representatives. Therefore, it cannot be considered that the council of occupants" representatives exercises the right to collect management fees beyond the scope defined in the Multi-Family Housing Management Act. Additionally, as the Multi-Family Housing Management Act does not have the same provisions as Article 18 of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, the council of occupants" representatives cannot be regarded as exercising the right to collect management fees beyond the scope defined in the Multi-Family Housing Management Act. It is reasonable to assume that one cannot claim payment of the management fee for arrears.

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