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논문 기본 정보

자료유형
학술저널
저자정보
김영두 (충남대학교)
저널정보
법조협회 법조 법조 제64권 제8호
발행연도
2015.1
수록면
108 - 167 (60page)

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2015년 5월 13일부터 시행된 상가건물임대차보호법(이하 “상임법”)은 임대차계약이 종료하는 경우에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 내용을 담고 있다. 상임법이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 이유는 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호하기 위한 것이다. 즉 임대인이 갱신을 거절하는 경우에 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하고 방해하는 경우에는 손해배상책임을 부담시킴으로써 임대인의 임대차계약 갱신을 유도하는 것이다. 그럼에도 불구하고 임대인이 갱신을 거절하는 경우에는 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 하여 자신이 형성한 영업가치를 금전적으로 보유함으로써 영업의 가치를 보호하고 있다. 권리금 회수기회 보호는 또 한편으로 임차인의 영업처분기회를 보호하는 의미도 갖는다. 상임법 개정 이전에는 임차인이 영업을 처분하려고 하여도 임대인이 협력하지 않으면 영업을 처분할 수 없었는데, 권리금 회수기회의 보호에 의해서 임차인은 임대차계약이 종료할 때를 기다려 영업을 처분할 수 있게 되었다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 가장 전형적인 경우는 권리금 계약의 상대방인 임차인이 주선한 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하는 것을 거절하거나 차임이나 보증금은 현저하게 인상하는 경우이다. 이러한 방해행위는 상임법 제10조의4 제1항 제1호에서 제4호가 규정하고 있다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하게 되면 임차인은 임대인에게 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있다. 이 경우에 손해배상액은 임차인이 형성한 영업가치를 기준으로 한다. 따라서 임대인의 방해행위에 의해서 임차인이 영업가치를 회수할 수 없게 되더라도 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구하여 영업가치를 금전으로 보유할 수 있다. 손해배상청구권의 법적 성격에 대한 논의는 아직 찾아 볼 수 없지만 계약책임설, 불법행위책임설, 법정책임설이 제기될 수 있다. 불법행위책임설은 임차인의 권리금 회수에 협력하지 않은 임대인의 행위를 고의적으로 임차인의 영업을 침해하거나 사회상규에 반하는 위법한 행위로 평가한다는 점에서 타당하지 않다. 따라서 계약책임이나 법정책임으로 보아야 하는데, 점포임차인 보호의 문제는 임대차계약과 분리하여 생각할 수 없으며 방해행위나 손해배상책임의 내용도 계약내용과 분리해서 결정할 수 없다는 점을 고려한다면 계약책임으로 보는 것이 타당하다. 상임법이 권리금 회수기회를 보호하는 것과 관련하여 재건축의 경우에 임차인을 보호하지 못한다는 비판이 있다. 그러나 상임법은 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 재건축을 위한 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 고지한 경우 또는 안전상의 문제로 재건축을 하거나 다른 법령에 근거하여 재건축을 하는 경우에만 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않는다. 그 밖의 사유로 재건축을 하는 경우에는 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있다. 따라서 상임법은 재건축과 관련하여 임차인을 합리적으로 보호하고 있다.
#key-money #premium #protection of business tenant #commercial lease #small business #Commercial Building Lease Protection Act

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신현호 / 1997 / 의료소송총론 / 육법사 google schola 이덕환 / 1992 / 의사의 설명의무와 법적책임론 / 행법사 google schola 권영수 / 2007 / 상가건물임차인의 권리금회수방안에 관한 실증적 연구 / 법학연구 (28):133~157 google schola 김기선 / 1981 / 부동산임대차에 있어서의 보증금 및 권리금 / 고시계 (293) dbpia 김남근 / 2003 / 상가건물임대차보호법의 개선방향에 대하여 / 시민과 변호사 google schola

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